법인파산 사무실 임대차 브리핑 — 보증금과 원상복구는 어떻게 처리되나

오늘 짚을 세 가지

• 파산은 임대차를 끝낼 수 있는 사유입니다. 기간 약정이 있어도 임대인과 관재인 모두 해지통고를 할 수 있습니다(민법 제637조).
• 보증금은 회사 재산입니다. 돌려받을 보증금은 파산재단에 들어가고, 받는 사람은 관재인입니다(제382조, 제384조).
• 차임은 언제 생겼는지에 따라 순위가 갈립니다. 선고 전 차임은 파산채권, 선고 뒤 해지될 때까지 생긴 청구권은 재단채권이 될 수 있습니다(제423조, 제473조).

파산선고 뒤 임대차 계약은 어떻게 되나요

임차인인 회사가 파산선고를 받은 경우에 대해 민법은 따로 규정을 둡니다. 임대차기간의 약정이 있는 때에도 임대인 또는 파산관재인은 민법 제635조에 따라 해지통고를 할 수 있습니다(민법 제637조 제1항).

채무자회생법 제339조는 민법 제637조에 따른 해지권 행사에 제335조 제2항을 준용합니다. 제335조 제2항은 상대방이 관재인에게 상당한 기간을 정해 확답을 최고할 수 있고, 그 기간 안에 확답이 없으면 해지한 것으로 본다는 규정입니다. 임대인이 이 최고를 하는 경우 구체적으로 어떻게 적용되는지는 관할 법원에 확인이 필요합니다.

밀린 차임과 선고 뒤 차임은 누가 먼저 받나요

재단채권은 파산채권보다 먼저, 파산절차 밖에서 수시로 변제됩니다(제475조, 제476조). 선고 뒤 사무실을 비우지 못해 생긴 차임 상당액이 위 표의 어느 칸에 들어가는지는 해지 시점과 사용 경위에 따라 달라질 수 있어 관할 법원에 확인이 필요합니다. 순위 전체는 법인파산 개요와 함께 보면 흐름이 잡힙니다.

보증금은 누가 돌려받고, 임대인은 무엇을 뺄 수 있나요

파산선고 당시 회사가 가진 모든 재산은 파산재단에 속하고(제382조 제1항), 그 관리·처분권은 관재인에게 있습니다(제384조). 임대인에게서 돌려받을 보증금도 여기에 들어가므로 대표이사가 개인적으로 받아 가거나 일부 채권자에게 먼저 넘길 수 없습니다.

1. 상계 파산선고 당시 임대인이 회사에 보증금 반환채무를 지고 있으면, 임대인은 자기 파산채권(밀린 차임 등)과 파산절차 밖에서 상계할 수 있습니다(제416조). 채무가 기한부·조건부이거나 장래의 청구권에 관한 것이어도 상계할 수 있습니다(제417조).
2. 상계 금지 임대인이 지급정지나 파산신청을 알고 새로 채무를 부담하는 등 제422조에 해당하면 상계할 수 없습니다.
3. 남은 보증금 공제·상계 뒤 남은 금액은 관재인이 받아 파산재단에 넣고, 배당 재원이 됩니다.

원상복구는 누가 하나요

민법은 차용물을 반환할 때 원상에 회복해야 하고 부속시킨 물건은 철거할 수 있다고 정하며(민법 제615조), 이 규정을 임대차에 준용합니다(민법 제654조). 회사가 파산한 뒤에는 회사 재산을 처분할 권한이 관재인에게 있으므로 집기·설비 반출이나 철거도 관재인과 맞춰 진행합니다(제384조).

원상복구에 드는 비용을 임대인이 보증금에서 빼려 할 때, 그 비용 채권이 파산채권인지 재단채권인지는 원상복구 의무가 언제 어떤 원인으로 생겼는지에 따라 달라질 수 있어 관할 법원에 확인이 필요합니다.

회사가 임대인이었다면 무엇이 다른가요

파산한 회사가 건물을 빌려준 쪽이라면 규정이 다릅니다. 임대인이 파산선고를 받은 때 차임의 선급이나 차임채권 처분은 선고 당시의 당기와 차기분 외에는 파산채권자에게 대항할 수 없습니다(제340조 제1항). 또 임차인이 주택임대차보호법·상가건물 임대차보호법의 대항요건을 갖췄다면 관재인의 해지·이행 선택권(제335조)이 적용되지 않습니다(제340조 제4항). 상가 임차인이 대항요건과 확정일자를 갖췄다면 건물 환가대금에서 후순위권리자보다 우선해 보증금을 받을 수 있습니다(제415조 제1항·제3항).

사무실을 정리하기 전에 챙길 것은 무엇인가요

1. 계약서와 보증금 자료 임대차계약서, 보증금 입금 내역, 차임 납부 내역을 모아 관재인에게 넘깁니다.
2. 열쇠·출입 관리 사무실 안 재고·설비는 파산재단이므로 반출 전에 관재인과 일정을 정합니다.
3. 임대인 연락 정리 해지통고, 상계 통지, 원상복구 요구가 오면 날짜가 보이게 보관하고 관재인에게 전달합니다.

신청 전 단계에서 임대차·리스를 어떻게 정리할지는 법인파산 신청 전 주의사항에서 이어서 볼 수 있습니다.

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