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개인·법인 회생·파산
요지
전세사기피해자로 결정되면 경매 유예, 우선매수, 공공임대 등 지원을 받습니다. 2026년 11월 13일부터는 돌려받은 돈과 지원액을 합쳐도 보증금의 3분의 1에 못 미치면 그 부족분을 신청할 수 있는 최소보장 제도가 시행됩니다. 이미 결정된 피해자에게도 적용됩니다.
오늘 짚을 세 가지
- 최소보장 제도 시행이 다가왔습니다. 2026년 5월 12일 개정된 전세사기피해자법(법률 제21634호)의 최소지원금·선지급 조항이 2026년 11월 13일부터 시행됩니다.
- 법 적용 대상은 계약 시점으로 정해집니다. 2025년 5월 31일 이전에 임대차계약을 처음 맺은 임차인에게 이 법이 적용됩니다.
- 지원 신청에는 기한이 있습니다. 피해자로 결정된 날부터 3년 안에 지원을 신청합니다.
누가 피해자로 결정되나요
전세사기피해자로 결정받으려면 다음 네 가지를 모두 갖춰야 합니다(제3조 제1항). 경매나 공매가 이미 끝난 임차인은 1번과 3번 요건이 빠집니다.
| 요건 | 내용 |
|---|---|
| 1. 대항력·확정일자 | 주택 인도와 전입신고, 확정일자를 갖춤(임차권등기나 전세권 설정 포함) |
| 2. 보증금 규모 | 임차보증금 5억원 이하. 위원회가 지역 여건 등을 고려해 2억원 범위에서 올릴 수 있음 |
| 3. 다수 피해 | 임대인 파산·회생, 경매·공매 개시, 집행권원 확보 등으로 2명 이상 임차인이 보증금을 받지 못했거나 받지 못할 것으로 예상됨 |
| 4. 반환 의도 의심 | 임대인 등에 대한 수사 개시, 기망, 반환 능력 없는 사람에게 주택 양도 등 보증금을 돌려주지 않을 의도가 의심되는 상당한 이유 |
보증보험으로 보증금 전액을 돌려받을 수 있거나, 보증금 전액이 최우선변제 대상이거나, 대항력·우선변제권으로 전액을 스스로 회수할 수 있으면 대상에서 빠집니다(제3조 제2항).
신청부터 결정까지 어떤 순서인가요
- 신청 결정 신청은 국토교통부장관에게 하며, 접수와 피해사실 조사는 시·도지사가 맡습니다(제12조, 제29조 제1항).
- 위원회 심의 전세사기피해지원위원회는 안건이 올라온 날부터 30일 안에 심의·의결합니다. 부득이하면 15일 범위에서 한 번 연장합니다(제14조 제3항).
- 결정과 이의신청 결정에 이의가 있으면 송달받은 날부터 30일 안에 이의를 신청하고, 국토교통부장관은 20일 안에 다시 결정합니다(제15조).
- 지원 신청 피해자로 결정된 날부터 3년 안에 신청합니다. 경매·공매 진행 등으로 그 안에 못 하면 절차가 끝난 날부터 1년 안입니다(제14조의2).
11월 13일부터 새로 생기는 최소보장은 무엇인가요
제25조의9는 피해자가 대항력이나 우선변제권으로 받은 돈, 보증금반환채권으로 변제받은 돈, 공공주택사업자를 통한 지원액을 모두 합해도 임차보증금의 3분의 1(최소보장금)에 못 미치면 그 부족분을 '최소지원금'으로 신청할 수 있게 했습니다. 국토교통부장관은 신청을 받은 날부터 90일 안에 지급 여부를 정합니다.
| 구분 | 최소지원금(제25조의9) | 선지급금(제25조의10) |
|---|---|---|
| 성격 | 회수액 합계가 보증금 3분의 1에 못 미칠 때 부족분 지급 | 최소보장금의 전부나 일부를 미리 지급 |
| 대상 | 전세사기피해자와 제2조 제4호 다목의 임차인(외국 국적자 제외) | 적법한 임대권한이 없는 사람과 계약한 임차인(신탁사기피해자 포함) 등 |
| 결정 기한 | 신청일부터 90일 | 신청일부터 90일, 30일 범위에서 한 번 연장 가능 |
| 주의할 점 | 피해주택을 직접 매수했거나 배당요구·배분요구를 하지 않았으면 신청 불가(배당요구 요건은 시행 이후 개시된 경매·공매부터) | 정산이 끝날 때까지 대항력을 유지해야 함 |
두 지원금 모두 받으면 공공임대주택 지원(제25조부터 제25조의3까지)은 받을 수 없습니다. 지원금을 받을 권리는 양도하거나 담보로 잡힐 수 없고 압류도 금지됩니다(제25조의8 제2항). 나중에 보증금을 회수하면 신고하고 반납해야 합니다(제25조의11). 부칙에 따라 개정 전에 이미 피해자로 결정된 최소보장피해자에게도 적용되며, 이 경우 지원 신청기간은 시행일부터 다시 셉니다.
경매가 진행 중이라면 무엇을 쓸 수 있나요
- 경매 유예·정지: 피해자는 법원에 매각기일 지정 보류나 취소·변경을 신청할 수 있습니다(제17조).
- 우선매수: 매각기일까지 보증을 내고 최고매수신고가격과 같은 값으로 우선매수 신고를 할 수 있습니다. 최고매수신고가격이 없으면 최저매각가격으로 신고할 수 있도록 2026년 5월 개정되었습니다(제20조).
- 공공주택사업자 매입 요청: 매입을 요청한 뒤에도 본인이 원하면 직접 매입할 수 있게 바뀌었습니다.
임대인이 파산했다면 보증금은 어떻게 되나요
2026년 5월 신설된 제25조의13은 임대인이 파산해도 피해자의 임차보증금 중 우선변제권이 인정되는 한도까지는 면책되지 않는 청구권으로 봅니다. 개정 전에 파산선고를 받았더라도 면책결정이 확정되지 않았다면 적용됩니다. 파산과 면책의 기본 구조는 파산 브리핑에서, 사기 피해 전반의 대응은 사기 피해 브리핑에서 볼 수 있습니다.
자주 묻는 질문
이미 피해자 결정을 받았는데 최소보장을 신청할 수 있나요?
부칙에 따라 개정 규정 시행 전에 결정된 최소보장피해자에게도 적용됩니다. 이 경우 지원 신청기간은 시행일인 2026년 11월 13일부터 셉니다.
최소지원금을 받으면 공공임대주택은 못 들어가나요?
제25조의9 제3항에 따라 최소지원금을 받으면 제25조부터 제25조의3까지의 공공임대주택 지원을 받을 수 없습니다. 선지급금도 같습니다.
2025년 6월에 처음 계약했습니다. 이 법이 적용되나요?
2025년 5월 20일 개정 부칙은 2025년 5월 31일 이전에 임대차계약을 최초로 체결한 임차인에게 이 법을 적용한다고 정했습니다. 그 이후 최초 계약이라면 다른 구제 수단을 확인해야 합니다.
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확인한 자료
- 국가법령정보센터 — 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 법률 제21634호 (2026. 5. 12. 개정, 일부 2026. 11. 13. 시행)
- 국가법령정보센터 — 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 (현행)
- 국가법령정보센터 — 전세사기피해자법 제정·개정이유
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